北上楼市拐点渐行渐近——对话中金公司研究部分析师李昊博士

学习基本面分析：对基金公司和行业进行研究 #生活技巧# #理财技巧# #股票基金知识#

2026年4月30日，中金财富《云会客厅》第190期栏目邀请中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师、副总经理李昊博士，围绕当前房地产市场的量价表现、库存周期、房价拐点的研判逻辑以及未来市场演绎方向等核心问题，展开深度对话。

以下内容是本次直播的精彩要点回顾：

如何观察当前房地产市场的量价表现？

二手房的供需关系为何重要？

何时以库存判断楼市拐点？

决定未来楼市走向的两个关键因素

房地产市场的远期展望与思考

要点回顾

01

如何观察当前房地产市场的量价表现？

李昊博士首先从量和价两个维度，梳理了当前房地产市场的走势。

从交易量来看，全国层面呈现“环比走平后边际改善”的特征。自去年下半年至今年2月，无论是新房还是二手房，交易量在剔除季节性波动后大体呈现环比走平态势。进入今年3月和4月，交易量出现边际上的提振。以4月初至今的数据来看，新房和二手房整体实现了同比小幅微增。

李昊博士特别指出，核心城市的表现优于全国整体水平。以上海为例，4月初至今的二手房交易量实现了双位数的同比正增长，而全国整体仅为持平微增。这一差异说明核心城市的市场活力正在率先恢复。

从价格来看，全国层面的房价环比跌幅在今年一季度出现明显收窄。更值得关注的是，北京和上海今年一季度的房价整体呈现走平态势，表现明显更为积极。基于这一观察，中金公司今年一季度发布了一篇深度研究——《北上楼市拐点渐行渐近》。李昊博士指出，这是本轮调整周期中首次对基本面指标发出积极判断，可能成为地产Beta向上的起点，这一判断不仅源于近期量价改善，也与观察到的一些深层次变化直接相关。

02

二手房的供需关系为何重要？

李昊博士认为，判断房价走势的核心在于供需关系，而在本轮房地产调整周期中，二手房的供需关系对房价更为关键。她指出：

价格由边际定价决定，二手房的买卖双方正是当前边际定价的决定者。

相比新房开发商受成本限制，二手房卖家介入的成本不太一样，且二手房市场是一个相对充分竞争的市场，因此主动调价的意愿更强；

买家在面对价格相对不太好调整的新房市场和比较积极主动在调整的二手房市场时，刚需群体自然会选择性价比更高的那一端。

数据显示，各城市二手房均价普遍比新房低10%至30%，因此二手房的供需关系直接决定了房价的边际定价。

为了量化评估供需状况，李昊博士采用了 “二手房挂牌去化周期” 指标（挂牌量除以过去三个月平均二手房交易量）。通过对16个核心城市的历史数据回测，她发现：当去化周期在7至9个月时，房价大体走平；高于该区间则房价下跌，低于则上涨。目前16城整体去化周期仍略高于合理区间，房价仍有一定下行压力；但北京和上海的去化周期已回到各自合理水位，意味着两地房价已具备走平的条件。

针对市场对“本轮走稳是阶段性还是持续性”的疑问，李昊博士更倾向于持续性走稳。她观察到，自去年8月至10月起，北京和上海的二手房存量挂牌量持续下行，至今已长达半年，而同期交易量并未显著提升。挂牌量下降的背后是卖家行为的变化：新挂牌体量减少，撤牌量略有增加。这表明二手房卖家已不再主动抛售，无论原因是房源减少还是意愿改变，这种长达半年的“停止抛售”行为呈现出供给侧出清的典型特征。

由供给侧出清驱动的供需关系优化通常具有较强的持续性，因此她对北京、上海房价的判断转向了相对持续的积极。

03

何时以库存判断楼市拐点？

李昊博士指出，并非每个地产周期都应用库存来衡量，但中国本轮周期的问题正是由库存堆积所引发，因此必须从库存角度研判拐点。她提出了一个四因素框架：需求体量、支付能力、居民杠杆、供给稀缺性。货币宽松或紧缩只是导火索，真正决定房价走势的是这四个因素是否健全——只有四因素均满足，宽松货币才会推动房价上涨；存在短板时，货币收紧就会引发下跌。

从国际经验看，地产周期问题主要有两类：一是小型经济体（如中国香港），问题出在需求体量波动；二是美日等大型经济体，问题出在杠杆过高（居民债务/GDP一度达80%-100%）。中国作为大型经济体，需求体量稳定、外来需求影响有限；杠杆率约60%，远低于美日危机水平，这两项均非短板。

支付能力方面，房价收入比已从2021年的高点回落至2015年的合理水平，但李昊博士强调，这仅是房价上涨的必要不充分条件。最刚性的问题仍是库存——从20年前开始持续堆积，21年后货币收紧触发下行周期。因此，在本轮短线分析中，通过四因素排除法可知：需求、杠杆无碍，支付能力已修复但非充分，唯一尚未完全解决的短板就是库存。只有将库存问题较充分地修复，再配合宽松流动性，房价才能重回上行周期，所以在本轮短线分析楼市拐点时，将库存作为核心抓手和依据。

04

决定未来楼市走向的两个关键因素

李昊博士在分析未来楼市走势时指出，主要取决于两个关键因素。

第一个因素是过去几年积累的观望需求会释放多少。她通过研究国际经验发现，每个经济体都有自身的房屋交易频次中枢。中国在2015年之前（无棚改政策扰动）的稳态中枢大约为每百人每年1.7至1.8套，而2025年实际交易频次约1.3套，中间的缺口正是因房价调整压力而观望的群体。理论上，一旦房价下行压力止住、市场回稳，这部分需求的释放会对市场形成支撑，但具体释放规模需结合实际市场变化动态观察。

第二个因素是支付能力。中国的房价收入比已随房价调整重新回到2015年的水平。但李昊博士也提到，统计局调查收入对内部分化的刻画可能不够完全，且当前外部环境及AI等技术冲击可能影响居民对未来收入的预期。买房作为大宗消费，不仅看当下收入，更看未来收入预期。

综合来看，李昊博士认为，北京、上海作为中国最核心的城市，上述两个因素相对更有支撑基础，但楼市最终走势仍取决于宏观政策执行、居民收入预期变化等多重变量的共同作用。

05

房地产市场的远期展望与思考

在对话的最后部分，李昊博士将视角拉长，分享了对房地产市场的远期展望和制度层面的思考。

关于量价展望，她认为当前新房市场约7-8亿平米的交易量属于“超跌”，预计到2030年前后，中国新房需求中枢有望回归至10-12亿平米。二手房市场随着存量房体量增大，目前6-7亿平米的交易量未来有翻倍的增长空间。一二手合计，未来年交易体量稳定在18-20亿平米是一个偏保底的位置。

关于制度建设，李昊博士肯定了过去20多年中国在快速城镇化进程中取得的成就——人均居住面积翻倍、房价收入比控制在相对合理区间。同时，经过本轮调整，居民端库存问题已解决七七八八，房企端的风险也得到了适当处理，行业获得了“再出发”的机会。

面向未来，她提醒需要防范“老陷阱”和“新陷阱”：老陷阱方面，要在库存管理上更加审慎；新陷阱方面，要继续控制好居民部门杠杆，精准区分合理需求与投资需求。在更长期的制度命题上，她还提出了存量住房更新维护机制、财政机制转型以及不同城市分类施策等需要提前布局的方向。

李昊博士最后给出了一个愿景：中国的房地产未来应该是一个有自然周期波动、供需相对平衡、能够满足大家需要的商品。过去我们能够“大幅”地提升人均住房面积，完成了“住有所居”的目标；未来，房地产将慢慢演化成一个能够帮助大家满足需求的、有自然周期波动、供需相对平衡的商品。如果能够做到这一点，对于房地产来讲，应该还是完成了一个历史任务。

免责声明: 中金财富对本文所载信息的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本文仅供参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自负。投资有风险 入市需谨慎。中金财富及其人员对使用本文本内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。未经中金财富书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、 刊登、发表、修改、仿制或引用本文。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

网址：北上楼市拐点渐行渐近——对话中金公司研究部分析师李昊博士 https://m.klqsh.com/news/view/370893

相关内容

2026中国人民保险集团股份有限公司博士后科研工作站博士后研究人员招收公告
硕士研究生导师推荐信
2026中国人保资产管理有限公司博士后科研工作站招聘公告
西北有色金属研究院：金属行情的“魔术师”在哪里晃悠？
2023中国邮政集团有限公司淄博市分公司招聘公告
“悟空”引爆游戏圈，多家上市公司紧急回应，基金公司提示行业风险
国家自然科学基金重点项目启动暨学术报告会在北理工召开
太励志！山东科大27岁保安“逆袭”，考录北师大硕士研究生
天津师范大学心理学部2024年“申请－考核”制博士研究生招生录取实施细则
电视剧行业市场政策环境及趋势分析：行业逐渐转向健康稳定发展

随便看看